Amerikalı Emlak Devi Donald Trump’ın, Avrupa ve Türkiye’de Gerçekleştirdiği İlk Proje Olan Trump Towers Şişli’de, Dünyanın En Büyük ve En Teknolojik Şarap Kavlarından Biri Yapılıyor.
Türkiye, İran olma yoluna girmez ve radikal hatalar yapılmazsa önümüzdeki 10 yılda özellikle İstanbul ve çevresinde konut sektörüne para akacak. İnanılmaz bir rekabete ve dünya standartlarının üstünde fiyatlara hazır olun. Oturmuş bir ülkede oluşan emlak dinamikleri ile yeni dünya düzeninin tam kalbinde yer alan Türkiye’nin emlak dinamikleri aynı kaba konabilir mi?Değerli dostlar, “İyimser veya kötümser teze yakınım” demeden kendi gözümden yaşanan değişimi ve olabilecekleri sizlere anlatacağım.Sizce Türkiye’de, hatta İstanbul’da yapılan binlerce konuta, yüzlerce projeye rağmen, yeterli sayıda kaliteli konut var mı?Çok açık yazacağım. Çevrenize bir bakın, özellikle çevre yollarından geçerken, hatta en lüks semtlerdeki 20-30 yaşın üstündeki binalara bakın, ne görüyorsunuz? Mağara devri yaşanıyorBen söyleyeyim; son 5 yıl içinde kalite ve sayı açısından yol alsak dahi, Türkiye, hatta İstanbul ve çevresi konutta mağara devrini yaşıyor! Evet, yanlış okumadınız; hepimizin oturduğu hatta lüks …
Ziraat Bankası ve Halk Bankası’nın, İstanbul’a taşınma projesi kapsamında iki bankaya arazi satışı tamamlandı. Emlak Konut GYO’nun Ataşehir’de bulunan arazisi, şirket doğrudan arazi satışı yapamadığı için bedel karşılığı önce Toplu Konut İdaresi’ne (TOKİ) devredildi. TOKİ de 111.9 bin metrekare araziyi toplam 434.9 milyon YTL bedelle iki bankaya sattı.
Harçlar Yasası’nın dördüncü kısmında “Tapu ve kadastro harçları” ile ilgili hükümler yer almaktadır. (Madde: 57-70)Tapu ve kadastro harçları, söz konusu yasaya ekli (4) sayılı tarifede yazılı işlemlerden, işlemlerin nevi ve mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu olarak alınmaktadır. Bu bağlamda söz konusu tarifede harç hesaplamasında bazı hallerde kayıtlı değerlerin, yine bazı hallerde emlak vergisi değerinin esas alınması öngörülmüştür. Yasanın 63. maddesinde “kayıtlı değer” ile “Emlak Vergisi” değerinin tanımı yapılmış olup, bu tanımlamaya göre yasada sözü edilen “kayıtlı değer” veya “Emlak Vergisi değeri” deyimi Emlak Vergisi Yasası’na göre belirlenen değerdir.”Amme alacaklarının tahsil usulü hakkında kanunda ve bazı kanunlarda değişiklik yapılması hakkında”ki yasanın 11. maddesinin (c) bendi ile Harçlar Yasası’nın 63. maddesinin 2 ve 3. fıkraları değiştirilmiş, “gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı”nın, Emlak Vergisi değerinden az olmamak üzer…
Yükselen ekonomilere yönelik emlak yatırımlarındaki hızlı büyüme dikkat çekiyor. Financial Times gazetesi, emlak alım satım işlemlerinin gelişmiş ülkelerde yüzde 54 düşerken, yükselen piyasalarda yüzde 43 arttığını belirtti. Gazete, “Türkiye, yatırımcıların ilgisini çekti. Gazete, “Yabancılar, geçen yıl Türkiye’deki emlağa 3.5 milyar doları yatırdı” diye yazdı. Ekonomi gazetesi Financial Times, dünya emlak piyasasına ilişkin uzun haber analizinde gelişmiş ülkelerde emlak fiyatlarının çöktüğünü kaydetti. Gazete, Real Capital Analytics (RCA) adlı araştırma ve danışmanlık şirketine dayanarak gelişmiş ülkelerdeki emlak alım satın işlemlerinin bu yılın ilk çeyreğinde geçen yılın eş dönemine göre yüzde 54 azaldığına dikkat çekti. Buna karşın RCA’nın, yükselen ekonomilerde emlak işlemlerinin aynı sürede yüzde 43 arttığına işaret edildiği analizde ABD ve Avrupa’da önde gelen 50 emeklilik fonunu kapsayan Citigroup araştırmasının bu fonların önümüzdeki 3 yılda emlağa 370 milyar dolar yatırmayı p…
İpotekli konut finansmanı olarak bilinen mortgage’ın yasası çıksa da henüz ikincil piyasaları oluşamadı. Ekonomideki belirsizlik, yüksek faiz oranları ve düşük gelir düzeyi nedeniyle mortgage gerçek anlamıyla uygulanamıyor ama bankalar mortgage adını kullanarak uyguladıkları konut kredilerini çeşitlendirdi. Her banka 10′a yakın çeşit kredi uyguluyor. Türkiye’de ipotekli konut finansmanı (mortgage) yasası çıkalı 1 yılı geçti ancak hala gerçek anlamda uygulama yok. Ekonomi ve siyasetteki belirsizlik, yüksek faiz oranları ve düşük gelir düzeyinin yanı sıra ikincil piyasaların bürokratik nedenlerle hala çalışamaması evrensel anlamda mortgage uygulamalarının başlamasını engelliyor. Bankalar ise mortgage adı verdikleri konut kredilerinde büyük bir rekabete girerken, konut kredilerini çeşitlendirdi. Türkiye’de bulunan 26 bankanın 23′ü yaklaşık 10 farklı seçenek sunuyor. Mortgage’ın gerçek anlamda başlayabilmesinin koşulunu ise bankacılar “Faizler en az yüzde 10′a düşmeli, kişi başına düşen ge…
Yabancılara mal satışına ilişkin yasa hafta içinde TBMM’den geçerken, dış basında Türkiye’deki emlak piyasasına yönelik halerler artıyor. İngiliz The Times gazetesi, fiyatların düşük olduğu Türkiye’ye ilginin arttığını, yatırımcıların da, Türkiye’nin Avrupa Birliği’ne (AB) girmesi halinde fiyatların fırlamasını beklediğini yazdı. Haberde “Türk sahillerinde bir yer 35 bin sterlin gibi düşük bir fiyattan alınabilir. Size çekici geldi mi? Kurnaz bir çift, küçük bir depozito ve iki kredi kartı ile bir yer alabilir. Kredi kartı şirketleri, hâlâ iyi kredi notları olanlara 15 aya kadar sıfır faiz sunuyor” The Times gazetesi, “Türkiye’de 35 bin sterline mülk” başlıklı haberinde “Türkiye’nin Akdeniz sahili, kredi krizi derdimizden bir kaçış sunuyor” yorumunu yaptı. AB üyeliği fiyatları yükseltir”Türkiye neden hâlâ bu kadar ucuz? “sorusunu da yanıtlayan The Times, şunları yazdı “Ülkenin ekonomisi ancak olgunlaşmaya başladı ve enflasyon son yıllarda önemli bir düşüş göster…
Şehir içinde kalan kıymetli arazilerini konut ya da ticari yatırımlarla değerlendiren sanayicilere, bünyesinde Nuh Çimento ve Nuh Beton şirketlerini bulunduran Nuh Grubu da eklendi. Gruba bağlı Nuh Gayrimenkul İnşaat AŞ, İstanbul’un emlak değeri en yüksek bölgelerinden Bostancı’da bulunan 15 bin metrekarelik arazisi üzerinde 4 yıldızlı bir şehir oteli ve çarşı yatırımı için harekete geçti. Şirket, 272 yataklı otelin işletmesi konusunda da Dedeman Turizm Yatırımları AŞ ile bir ön anlaşma yaptı. Nuh Gayrimenkul İnşaat AŞ Genel Müdürü Ercan Sayarı, 40 milyon dolarlık yatırımla hayata geçecek olan projenin 2009 yılı sonunda tamamlanarak hizmete gireceğini açıkladı. Konuttan sonra otel projesiBaşta İstanbul olmak üzere büyük kentlerde yeni projelerin hayata geçirileceği boş arazilerin olmayışı, yatırımcının gözünü kent merkezinde kalmış fabrika arazilerine çevirdi. Gayrimenkul şirketleri şehir içinde kalan eski fabrika arazilerini satın alarak ya da fabrika arazisinin sahibi ile ortaklık ya…
Çiftçiye olan borcunu ödemek için elindeki taşınamazları satışa çıkaran Fiskobirlik’in alıcısı yok.
Maliye Bakanlığı, ev satışı için ‘ilişik kesme belgesi’ zorunluluğu getirilmesini önerdi. Öneri Belediye gelirleri yasa tasarısına girerse, söz konusu belge Tapu İdaresi’ne götürülmeden işlem yapılmayacak.
Belediye gelirleri yasa tasarısı bu yıl çıksa bile en azından Emlak Vergisi açısından uygulamasının 2009 yılına kalabileceği öngörülüyor. Başbakanlık söz konusu yasa tasarısı ile ilgili kamu kurum ve kuruluşlarının görüşlerini yaklaşık 1 ay önce tekrar topladı. Yasa tasarısı Meclis’ten temmuz ayına kadar çıksa bile ikincil mevzuatının hazırlanması açısından yürürlüğünün 2009 yılı başına kalabileceği belirtiliyor. Ayrıca Maliye’nin istediği yeni öneri kabul edilirse ev satışı sırasında bundan sonra “borcu yoktur” yazısı zorunlu olacak. Şu anda evi satın alan kişi isterse geçmişe dönük Emlak Vergisi’ni evin sahibi ödüyor yani fiili olarak bu durum uygulanıyor. Ancak Maliye bunun yasal altyapısının da kurulmasını ve zorunlu hale gelmesini istiyor.
Emlak Vergisi artacak
İl Özel İdaresi ve Belediye Gelirleri Yasa tasarısı 2006 yılında TBMM’ye sunuldu. Ancak aradan geçen iki yılda TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu’nda ele alınmadı. Seçimlerden sonra kadük kalınca hükümet tasarıyı yeniledi. Başbakan Recep Tayyip Erdoğan geçen hafta salı günü yapılan AK Parti grup toplantısında da tasarının çıkarılacağını söyledi. Aslında 43 yeni ilçe kurulması ve 862 beldenin kapatılmasına ilişkin tasarıyla birlikte belediye gelirlerini yeniden düzenleyen tasarının da çıkarılacağı kulislerde yayılmıştı. Başbakanlığın da ilgili kurum ve kuruluşlardan yaklaşık 1 ay önce tekrar görüş topladığı öğrenildi. Yapılan çalışmalarda tasarıda yer alan rakamlar ve tarifelerin tekrar gözden geçirilebileceği fikri ortaya çıktı. Maliye Bakanlığı yetkilileri tasarı temmuz ayında çıksa bile özellikle Emlak Vergisi açısından ikincil mevzuata ilişkin detaylı çalışma yapmak zorunda kalacaklarını söyledi. İnşaat maliyet bedelinin tespitinin ağustos ayında çıkarılan bir tebliğle tespit edildiğini, bunun 2009 yılında Emlak Vergisi ödenirken geçerliliğini koruyacağını anlatan yetkililer, 2009 yılında ayrıca takdir komisyonlarının toplanacağını anlattılar. Her ilde toplanan takdir komisyonlarının arsa payı bedelini tespit ettiğini şu anda rayicin düşük kaldığını kaydeden yetkililer, komisyonların bunu güncelleyeceğini aktardı. Takdir komisyonları en son 2005′te toplanmıştı. Hem yüzde 50′lik artış hem de takdir komisyonlarının yeni rayiç bedelleri nedeniyle Emlak Vergisi’nde önemli artışlar olabilecek. Mevcut sistemde belediyelerde binde 1, büyükşehirlerdeki konutlarda binde 2 olan Emlak Vergisi, tasarıdan sonra belediyelerde binde 1.5, büyükşehirlerdeki konutlarda da binde 3′e çıkacak.
İlişik kesme belgesi şartı
Belediye gelirleri yasa tasarısında Maliye’nin önerisi kabul edilirse ilişik kesme belgesi zorunluluğu getirilecek. Mevcut sistemde bir kişinin evini satarken Emlak Vergisi’ni ödemesine ilişkin bir zorunluluk yok. Ancak evi satın alan kişi bu konuda ısrar ederse ev sahibi geçmişten kalan borcu ödüyor. Maliye şimdi geçmişe dönük vergilerin ödenmesinin zorunlu olmasını istiyor. Öneriye göre, evi satan kişi satış yapacağı sırada belediyeye geçmişe dönük Emlak Vergisi’ni ödeyecek. Belediye ilişik kesme belgesi verecek. Bu belge Tapu İdaresi’ne götürülecek. Belge gelmeden Tapu, işlem yapmayacak.
BELEDİYE GELİRLERİ YASA TASARISINDA NE VAR
* Emlak Vergisi belediyelerde binde 1′den 1.5′e, büyükşehirlerdeki konutlarda 1.5′tan 3′e çıkacak.
* Maliye Bakanlığı’nın önerisi kabul edilirse ev satışında Emlak Vergisi için “ilişik kesme belgesi” zorunlu olacak.
* Buna göre ev sahibi Emlak Vergisi’ni belediyeye ödeyecek.
* Belediyeden ilişik kesme belgesi alacak.
* Bu belge olmadan Tapu İdaresi işlem yapmayacak.
Emlak Konut’un dün açık artırma usulü ile satışa çıkardığı İstanbul Ataşehir’deki ticari imarlı son arsasına talip çıkmadı. Şirketin Ataşehir’deki genel müdürlük binasında saat 11:00′de yapılan ihalede otel ve alışveriş merkezi (AVM) yatırımı yapmanın mümkün olduğu 11 bin 400 metrekarelik arsa için teklif gelmedi. 45 milyon YTL bedelle satışa çıkan arsa için teklif gelmemesine şaşırdıklarını ifade eden Emlak Konut Başkanvekili Vedat Demiröz, “Son haftalarda piyasalarda yaşanan dalgalanmaların yarattığı belirsizlik ortamı yatırımcıları beklemeye almış olabilir” dedi.‘Parasıyla al deyince almazlar’
İhaleden önce katılımcı olacağı yönünde bilgi veren bazı firmaların da teklif getirmemesi sonucunda bir süre daha açık satış yolunu izleyebileceklerini söyleyen Demiröz, fiyatta herhangi bir düşüş yapmayı düşünmediklerini kaydetti. “Bu parsel Fenerbahçe’nin spor tesisi yapacağı yerin tam yanında” diyen Demiröz, bölgede alışveriş merkezi yatırımı yapmayı planladığı bilinen Fenerbahçe Kulübü’nün ihaleye katılması için başkanvekili Nihat Özdemir’i de arayıp davet ettiğini belirtti. Demiröz, “Nihat Bey de ilgilendiklerini söylemişti. Fakat sanırım ‘gelin ihaleye katılın, parasını verip alın’ dediğimizde kimse bunu tercih etmiyor” dedi. Arsa için 2 emsale göre 23 bin metrekarelik inşaat izni var. 300 yataklı otel ve AVM yapmak mümkün. 300 yataklı otelin yüzde 60 dolulukla çalışması halinde 8 yılda yatırımı amorti edebileceği öngörülüyor.
Multi Turkmall ve Apollo Real Estate Ortaklığı’nın gerçekleştireceği Merter Carrefour Alışveriş Merkezi projesi için Eurohypo AG, Akbank ve Garanti Bankası tarafından 482 milyon dolar kredi sağlandığı bildirildi.
Dört yıl vadeli ve inşaat dönemi boyunca geri ödemesiz olarak düzenlenecek kredi, bugüne kadar Türkiye’de bir gayrimenkul projesine sağlanan en büyük proje finansman kredisi olma özelliği taşıyor.
Eurohypo AG’den yapılan yazılı açıklamada, dünya finans piyasalarının gayrimenkul kredilerinden kaynaklanan bir krizle sarsıldığı dönemde sağlanan kredinin finansman sağlayan banka ve yatırımcıların Türkiye ekonomisine olan uzun vadeli güvenin bir göstergesi olduğu vurgulandı.
CarrefourSA’ya ait araziyi 268 milyon euro bedelle satın alan Apollo Real Estate – Multi Turkmall ortak girişiminin yapımına başlayacağı Merter Carrefour Alışveriş Merkezi projesi, tamamlandığında 155 bin metrekarelik kiralanabilir alanı ile Türkiye’nin ikinci, Avrupa’nın ise ilk 5 büyük alışveriş merkezinden biri olacak.
(Ankara Haber Ajansı)
Sektörde konut kredi faizleri yüzde 1´in altına düşer mi düşmez mi tartışmaları sürerken, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile Yapı Endüstrisi’nin birlikte gerçekleştirdiği Başkaşehir projesinde konut kredi faizleri yüzde 1´in altına indi. Yapı Endüstrisi, bin 800 YTL m2 fiyatı ile Bahçeşehir bölgesinin en ucuz projesi olma iddiasındayken şimdi de konut alıcılarına sunduğu ödeme planıyla dikkat çekiyor.
Konut sahibi olmak isteyenlerin yoğun ilgi gösterdiği Başkaşehir projesinin finansmanında Bank Asya’yı çözüm ortağı olarak seçen Yapı Endüstrisi, konut sahibi olmak isteyenlere farklı vadelerde ve oranlarda ödeme seçenekleri sunuyor. Başkaşehir projesinden konut alanların yanı sıra alacak olanları da dikkate alarak hazırlanan ödeme planında, Bank Asya ile yapılan anlaşma öncesinde projeden ev alanlara 60 aya kadar yüzde 0.99, 60 ay üzerine ise yüzde 1.09 kar paylı kredi imkanı sağlanıyor.
ABD Merkez Bankası (FED), daha resesyon sorununun önüne geçemeden, faiz indirimlerinin ekonomide yeni bir balon yaratacağı tartışmaları başladı. Her ne kadar “ekonominin maestrosu” olarak tanınsa da FED başkanlığı döneminde izlediği kolay kredi politikası ile emlak sektöründeki aşırı değerlenmenin sorumlusu olarak gösterilen Alan Greenspan’in hatasına FED’in şu andaki başkanı Ben Bernanke de düşecek gibi görünüyor. Bloomberg’de yer alan bir habere göre FED bu yıl içinde faiz oranlarını yıllık enflasyonun altına çekebilir ve bu durum emlak dışındaki yeni varlıklarda balon oluşmasına neden olabilir. Şu anda yüzde 3,5 seviyesinde bulunan gösterge faiz, yılın dördüncü çeyreğinde yüzde 2,5 çıkan enflasyon oranının 1 puan gerisinde. Bugünkü toplantıda ise yarım puanlık bir indirime yüksek olasılık tanınıyor. Chicago Emtia Borsası’nın vadeli işlemler piyasasında 6 ay içinde faizlerin en az yüzde 2,25′e ineceği fiyatlanıyor. Ağustos ayında yaşanan çalkantı sonrası faiz indirimlerine başlayan, son olarak iki hafta önceki 0,75′lik indirimi ile daha da agresif bir indirim sürecine gireceğinin işaretini veren Bernanke’nin bugünkü Açık Piyasa Komitesi (FOMC) toplantısında en az çeyrek puanlık bir indirime daha gitmesi bekleniyor. Kimi uzmanlara göre indirim 0,75 puan bile olabilir. Bloomberg’e konuşan Yale Üniversitesi öğretim görevlilerinden ünlü ekonomist Robert Schiller’e göre tüketici psikolojisinde bir değişim yaşanıyor ve FED artık faiz oranlarını enflasyon seviyesinin altına çekmek zorunda. Finansbank ekonomistlerinden İnan Demir’e göre ise, düşük faizlerin yeni bir balon yaratmayacak denemez ama şu an için asıl endişe enflasyonun kontrolden çıkması. Referans’a konuşan Demir, “Borsa balonunun sönüp bunun konut balonuna dönüşeceği öngörülememişti. Şu an için balon değil enflasyon sorunu var. Greenspan döneminde daha olumlu bir küresel ekonomi havası hakimdi. Bernanke ise enflasyonist baskıların arttığı bir dönemde çalışıyor. Bu yüzden işi daha zor. Bernanke liderliğindeki FED’in bu nedenle resesyon kaygıları geçtikten sonra Greenspan’in aksine çok daha hızlı bir faiz artırımına gideceğini öngörmek mümkün” dedi.
Global kriz, temelde gayrimenkul kredilerinin geri ödenememesi nedeniyle başladı. Sanayi üretimi sayılan inşaat sektörünün, ülkemiz için her yönden ayrıcalığı var. İşsizliğin azaltılması, yabancı piyasalara açılma olasılıkları, büyümenin lokomotifi olması, ülkenin modernleşmesi bakımından bu sektör çok önemli. Bu sektördeki beklentileri değerlendirmek açısından, hem dünyada hem de ülkemizde inşaat sektörünün durumunu incelemek gerekli.
Dünyada inşaat sektörü büyüklüğünün, milli hasılalar toplamının yüzde 8′ine ulaştığı ve yıllık üretim değerinin 3.5 trilyon doları aştığı tahmin ediliyor. Dünyada, sanayi istihdamında inşaat sektörünün payı ise yüzde 30 civarında. Önümüzdeki 10 yılda sektörün her yıl yüzde 5 büyümesi bekleniyor.
Global krize rağmen…
Amerika‘da kriz nedeniyle, bir yıl içinde yeni ev inşaatlarında yüzde 50 düşme yaşandı. Bir yıl önce yaklaşık 2.300.000 ev üretimi başlamışken, 2007 sonunda bu sayı yaklaşık 1.100.000 oldu. Yine bir yıl önce yaklaşık 6.500.000 ev satılmışken, 2007 sonunda bu sayı yaklaşık 5.000.000 adet oldu. Bu sonuç, ev satışlarında bir yıl içinde yüzde 22′lik bir düşüş anlamına geliyor. Amerika’da halen satışa hazır 10.000.000′dan fazla ev var. Bir yıl önce bu rakam 6.600.000 adet civarındaydı. Ev fiyatlarında da, bir yılda ülke ortalaması anlamında, yüzde 14.5 oranında düşüş yaşanıyor.
Global krize rağmen, ülkemizde gayrimenkul kredilerinde artış var. 2004 yılından 2007 sonuna kadar, ülkemizdeki gayrimenkul kredilerinde yıllık ortalama yüzde 127 artış oldu. Sadece 2007 yılı esas alınsa bile, gayrimenkul kredilerinde bir önceki yıla göre yüzde 39 artış var. Artışın en yüksek olduğu aylar, dünyada krizin hüküm sürdüğü ağustos, kasım ve aralık 2007 ayları.
İstanbul gözde şehir
Ülkemizde 2005 yılında yüzde 21.5 büyümüş olan inşaat sektörünün, bu yıl her şart altında yüzde 4.2 oranında büyüyeceği tahmin ediliyor. Büyük konut açığı olan ülkemizde, nüfus artış hızının da yıllık yüzde 1.26 olduğu düşünülürse, inşaat sektörünün geleceğinin iyi olacağı anlaşılıyor. Halen, ülkemizde 3.000.000′dan fazla konut ihtiyacı ve 1.600.000 civarında da konut açığı var. GYODER’e göre, ülkemizin yıllık konut ihtiyacı, 600.000 adet. 18 milyon konutun da yenilenme zorunluluğu var. Son 5 yılda inşaat sektörümüz ilave 300.000 iş olanağı yaratarak 1.300.000 kişilik istihdam sayısını aştı. TOKİ’nin konut üretimindeki payı yüzde 18.6′ya ulaşmış vaziyette.
Emerging Trends in Real Estate Europe 2007 verilerine göre, Avrupa’daki büyük şehirler karşılaştırıldığında, İstanbul’un gayrimenkul kârlılığı bakımından geleceğin en iyi kenti olduğu anlaşılıyor. Ofis mülkü alınma önerisi bakımından İstanbul, 27 kent arasında, Hamburg ve Münih’ten sonra 3. durumda. Endüstriyel gayrimenkul alım önerileri arasında ise, 27 kent arasında birinci. Ticari gayrimenkul yatırım önerileri bakımından da İstanbul, Moskova’dan sonra 2. sırada geliyor. İşte bu nedenle, İstanbul’da halen inşaatı devam eden 55 alışveriş merkezi var. İstanbul’u 21 adetle Ankara ve 8 adetle de Antalya takip ediyor. Ülkemizde inşaat sektörünün global krizden fazla etkilenmeyeceği anlaşılıyor.
Milliyet - Yaman TÖRÜNER
